地政士(代書)薪水收入到底多少？
地政士薪水分成受僱、簽約、開業三種算法。
受僱代書的保底月薪約 4～5 萬，
簽約代書一件抽 1.5 萬、工時約 4 小時，
自己開業一件收 2.5～3 萬。
這些數字來自朱智豪
——開業 8 年的地政士事務所所長。
他在 KIAO 聰明學習的訪談裡把地政士是什麼、
地政士工作內容、地政士未來前途一次講完。
8分鐘了解地政士薪水收入👆
地政士(代書)是什麼？地政士跟代書的差別
地政士是什麼：法定名稱與地政士法第 16 條業務
地政士是什麼？
地政士就是有國家證照的代書。
朱智豪所長說：
「法定名詞我們其實叫地政士，代書是舊稱，以前的稱謂叫代書。」
民國 90 年《地政士法》通過之後，
代書正名為地政士，
要通過考選部的專技普考才能執業。
所以地政士跟代書的差別只在名稱與有沒有牌。
所長提醒：
「很多人說他是代書，但他實際上不是代書，就他沒有經過國家考試及格。」
要確認對方是有牌的地政士，
所長的方法很直接：
「內政部網站上面，聽名字一定查得到，查不到一定騙人。」
依《地政士法》第 16 條，地政士可以執行的業務有：
- 土地登記：代理申請所有權移轉、抵押權設定、繼承登記等土地登記事項
- 土地測量：協助申請地籍測量，確認土地界線
- 土地稅務：代理辦理土地增值稅、契稅等與土地登記有關的稅務
- 公證與認證：申請與土地登記有關的公證、認證手續
- 不動產契約：撰擬買賣、租賃、贈與等契約，並提供簽證
- 提存業務：協助辦理土地法規規定的提存程序
- 法規諮詢：土地法規諮詢與土地紛爭處理
這七項就是地政士工作內容的法定範圍，
後面講的代書工作內容都從這裡延伸。
地政士是什麼職業，放到國際上看會更清楚。
所長說：
「地政士這個職業，全世界也就三個地方有，就是日本、韓國跟臺灣。」
英美法系的土地登記由律師處理，
台灣的登記制度承襲日本。
「日本現在也還有地政士，只是他們不叫地政士，他們叫做司法書士」。
所以地政士是什麼的答案可以再加一句：
台灣特有、負責土地登記與不動產契約的法定專業人員。
地政士是公務員嗎？
地政士是公務員嗎？不是。
地政士是專門職業及技術人員普通考試的證照，
考上之後在民間執業，
自己開事務所或受僱於地政士事務所、
房仲代書部門，跟公務員考試是兩條路。
所長解釋兩種考試的差別：
「證照那科的考試分為高考的證照跟普考的證照⋯⋯普考等級的證照就是什麼？你只要高中畢業年滿 18 歲，你就有考試資格，那沒有任何其他的條件。」地政士屬於普考等級，考民法、土地法、土地稅、土地登記四科。
不少人準備地政士的同時，
也去考地政類公務員，因為三科重疊。
所長對想轉公職的人有一句提醒：
「事情比以前大概是多 2 倍不止，光人民陳情跟市議員的資料搜尋，這兩個就佔去你太多太多的時間。」
「轉公職」也是地政士未來前途之一。
地政士(代書)薪水收入：受僱、簽約、開業三種算法
地政士薪水為什麼要分三種算？
因為所長說的這句話：
「代書沒有在看月薪的，我們看的是案件的抽成。」
地政士(代書)薪水收入取決於
你用哪種方式接案，
同一張證照，三種模式下收入差距能到 3 倍。
受僱地政士薪水：底薪 4～5 萬加每件抽成
受僱地政士薪水是三種裡面風險較低的。
所長以信義房屋的代書部門為例：
「他們自己有代書部門，你受聘保底月薪也就 4 到 5 萬，這是保底的月薪。」
底薪之外還有抽成，
「他們做一件可能就抽 1600、2000 塊」。
好處是案源由公司供應，
「他們不用出去外面找工作嘛，就是信義的案件」。
受僱代書的薪水也有另一種型態：
行政型。
所長說：
「有很多代書一輩子也不跟客戶溝通，他就是老闆接案進來，我就把報稅這些東西都弄完，交件領錢，這也是一個穩定你月收的一個方法。」對不善言辭的人，受僱代書是地政士薪水裡風險很低的起點。
對照官方數字：
根據勞動部 108 年薪資調查，
地政士平均月薪是 37,617 元。
跟所長講的受僱保底 4～5 萬大致吻合，
差距在有沒有抽成。
簽約代書薪水：4 小時賺 1.5 萬，月做 10 件約 12 萬
「4 小時 1.5 萬」就是簽約代書薪水。
所長算給你看：
「我們一件買賣件，大概在臺北新北可以做到 2 萬 5 到 3 萬塊之間，那大多數啦你跟公司對抽就是一半，所以我做一件我就是賺 1 萬 5。」
工時呢？
「這種簽約代書只要做兩件事情，一件事情就是簽約現場講好，另外一件事情就是過完戶之後我去點交，這樣子 1 萬 5 工作時間大概是 4 個小時。」
把月薪算出來：
「你一個月只要做 10 件就好了，我們就工時就抓可能 50 個小時，那你的月薪大概就是落在 12 萬上下，這是地政士做簽約代書的薪資基本要求。」
要注意，
這組代書薪水是台北、新北的簽約代書行情，
一件 2.5～3 萬是雙北價。
中南部一件的代書費較低，
對抽之後的收入也會跟著降。
另外簽約代書的時間彈性不高，
所長自己並不推薦長期做這種型態，
原因留到代書工作內容那段講。
開業地政士收入：一件 2.5～3 萬，繼承案沒有公定價
自己開業的地政士收入是另一種算法。
所長自己就是開業代書：
「像我自己是自己執業，全部都我自己來，那我簽約也要去，我報稅也要自己來，那可能前前後後弄一弄可能要 8 個小時，那我大概就是賺 2 萬 5 到 3 萬。」
一件買賣件不用對抽，
整筆收入自己拿，
代價是工時從 4 小時變 8 小時。
買賣件有行情，繼承跟稅務規劃沒有。
所長說：
「做繼承或者是做稅務的規劃，那這種情況下就沒有公定價格，就是你做一件繼承收 20 萬的也有，收 100 萬的也有。」
他的學生裡有人專做高端繼承：
「現在在南港開代書事務所，他考上就只做繼承，啊一年就做兩三件就破百了。」
開業地政士的收費行情，
依案件類型整理如下
（市場普遍標準，依地區與難度浮動）：
所長自己選的路是後者：
「我本身不太喜歡做買賣件，跟仲介配合的話這件事情其實我個性上不太適合，我比較說做繼承或者是做稅務的規劃。」
地政士收入要往上走，
靠的是繼承與稅務這種沒有公定價的案件。
地政士薪水年薪百萬是真的嗎？
網路上講地政士薪水常常寫「年薪百萬」。
所長對年薪百萬的看法是：
「以前補習班都會教我們寫考上代書的好處，那以前就想說那就寫年薪百萬，結果我今年教書的時候，學生問我一個問題是：老師，年薪百萬很多嗎？」
他的答案：「不多，真的不多。」
地政士薪水的天花板在哪？
所長的觀察是：
「高考及格的證照收入就一定比普考及格的證照多嗎？其實還真未必⋯⋯我認識的地政士很多的收入都比可能高考估價師高，因為他接的案多就多了。」
地政士收入高低看案源跟案型，
年薪百萬是簽約代書月做 10 件就到的門檻，
往上還有繼承與稅務規劃的空間。
把地政士(代書)薪水收入三種算法放在一起看：
三種地政士薪水沒有哪一種絕對好，
差別在你能不能自己找案子。
所長講自由業的前提：
「你如果有穩定的客源、業務能力，其實愛接不接真的隨便你⋯⋯但是這個有一個大前提，就是你必須要有一定程度的業務能力。」
沒有案源的人，
從受僱代書薪水起步；
有案源的人，簽約或開業的地政士
收入才會比受僱高。
地政士(代書)工作內容：每天在做什麼
地政士工作內容一：買賣過戶，簽約、報稅、對保、點交 45～60 天
地政士工作內容裡件數佔比高的是買賣過戶。
一件買賣案從簽約到交屋，
所長抓的時程是：
「一個買賣過戶流程大概我們抓 45 到 60 天。」
中間要做的事他一口氣列出來：
「我先幫你報稅，你貸款要不要我幫你找？⋯⋯從對保、要貸款對保，然後抵押權的塗銷，然後今天送件、然後報稅完稅，這些東西我當然一一跟你解釋。」
所以地政士工作內容的買賣流程是：
簽約現場說明契約與付款條件、
報土地增值稅與契稅、陪買方對保、
辦抵押權塗銷與設定、送件登記、完稅、點交。
簽約代書只負責頭尾的簽約與點交，
中間由事務所的行政團隊處理；
開業代書則全部自己來。
代書費誰出？
所長說法律上是
「雙方共同指定，各出一半」
但雙北慣例多由買方全付，中南部才是一人一半。
地政士工作內容二：繼承與節稅規劃才是核心
地政士工作內容正在改變。
過去代書的價值
有一部分是幫客戶跑機關查資料，
所長說：
「以前一般人其實很難知道我爸爸的遺產要怎麼查，那以前代書就說沒關係，你委託我我幫你跑，我們就集保中心啊、銀行工會啊，以前就是代書 know how。」
現在國稅局一站式遺產查詢系統上線，
跑腿的價值沒了。
剩下的地政士工作內容是什麼？
所長講得很直接：
「解決人跟不動產的問題才是你的本事，不是我幫你送件跑腿是本事。」他舉的例子是節稅與遺囑：「AI 告訴你可以查這些遺產，他會教你節稅嗎？不會嘛⋯⋯你敢叫 AI 幫你寫遺囑嗎？AI 幫你寫的遺囑有效嗎？沒有，你還是要找公證人啊。」
所以地政士考試裡民法的比重，
對應的就是代書工作內容的核心：
「你如果考上地政士，民法是最重要的，因為跟人溝通、解決人跟不動產的問題才是你的本事。」
代書工作內容：跟房仲合作的實況與缺點
多數地政士的案源來自房仲，
代書工作內容因此有一塊是跟仲介的合作關係。
所長描述實況：
「仲介合作它有它的缺點，缺點就是他給你案子你才有嘛⋯⋯甚至比如說你年終他們尾牙啊，你要去包啊等等的啦，這種社交必須的。」
簽約現場也有風險：
「有很多的仲介談判的方式還是把買賣雙方交到一個小房間一人關一間，關你個三五個小時⋯⋯代書就在旁邊等，而且不一定會簽。」
這也是所長不推薦
長期做仲介簽約代書的原因，
他列了三點：
「第一個就是時間比較沒有彈性，8 點到 12 點你就綁在那裡嘛；第二件事情就是很多仲介也不太尊重代書，因為我給你工作你才有嘛；第三個就是專業的職能，你能不能被訓練到，其實買賣件有很多專業職能，例如說瑕疵怎麼解決，其實很多人是不會的。」
代書工作內容做哪一種，
取決於你進哪間事務所。
所長說：
「面試的老闆做什麼就做什麼，面試老闆做總登、跟建商合作的，你就做總登⋯⋯有些老闆是一輩子就只做繼承。」
地政士未來前途：會飽和嗎、適合誰考
地政士未來前途：會不會被 AI 取代
地政士未來前途常被問的問題是會不會失業。
所長的回答：
「如果你把自己當送件的人、跑腿仔，很容易失業。」
他承認削價競爭存在：
「現在的確地政士在某些領域確實遇到削價競爭的狀況⋯⋯你今天地政士的某些業務在過去非你不可，在現在就像你講的，我自己跑一趟地所問一個志工，沒有多困難。」
但地政士未來前途有一個繞不開的核心，
所長稱為「找人負責」：
「你說 AI 取代你，有一個核心繞不開⋯⋯就是要找人負責。所有的公務體系追根究底就是要推卸責任，就是你的章要蓋上去。」只要土地登記需要有人切結、蓋章、承擔後果，地政士就有存在理由。「你本職工作在這個故事裡面，你就是那個承擔後果的那一個。」
所以地政士未來前途的分水嶺在於：
「當今天稅務的規劃，甚至是跟客戶溝通的能力，這件事情是我覺得你適不適合做一個地政士的一個關鍵。」
會溝通、會節稅的地政士，
前途跟 AI 沒有衝突。
地政士未來前途：上班族兼職與雙證照
地政士未來前途不一定要開業。
所長反而建議新科地政士先兼職：
「兼差其實是我自己很推薦地政士，如果你是考生、新科地政士適合的方式。」
原因是開業有固定成本：
「你自己開業其實你就有店租的壓力啦、員工的壓力啦，那你被業務逼著跑的時候，你就要必須做出很多的妥協。」
兼職的型態他舉了保險業務員：
「我本身是保險業務員，我客戶有一個不動產的問題問我，欸，我是代書，我幫他協助處理，我多賺這個額外的錢，這個其實是非常適合新科地政士去做的。」
遺產稅節稅常用壽險規劃，
地政士跟保險業可以互相轉介。
他的學生來自各行各業：
「真的是什麼行業都有啊，什麼美甲的啦、資訊業的啦⋯⋯反正高中畢業你有，你就可以考。」
地政士未來前途的另一條線是雙證照。
地政士跟不動產經紀人的考科高度重疊，
所長說：
「民法、土地法、土地稅是重複的⋯⋯所以我一旦準備這三科，我可以考兩個證照，還有公務員考試的很多科目都可以考。」
順序上他建議：
「先準備經紀人，然後再準備地政士，因為已經有底了，就會更方便一點。」
雙證照的地政士，
可以同時處理買賣媒合與登記過戶，
案源與收入都比單證照寬。
地政士好考嗎？
地政士考試屬於專技人員普考，
高中職畢業年滿 18 歲就能報考。
考試科目四科：
– 民法概要與信託法概要
– 土地法規
– 土地登記實務
– 土地稅法規
– 國文作文
近年錄取率在 5%～11% 之間浮動
（111 年 11.14%、112 年 4.29%、113 年 5.08%），
114 年以考選部公告為準。
所長自己是非本科零基礎考上：
「我是學都市計劃出身，所以我完全是從零開始，零基礎的人參加考試都考得上的。」
報考資格、科目與準備方法的細節，
可以看這篇：沒基礎想考公職？一般行政是最容易考的公務人員。
地政士(代書)薪水收入、工作內容、未來前途總結
地政士是什麼：
有國家證照的代書，
依地政士法第 16 條執行土地登記、
稅務、契約等七項業務，不是公務員。
地政士(代書)薪水收入看接案模式：
受僱 4～5 萬保底、
簽約代書 4 小時 1.5 萬、
開業一件 2.5～3 萬，
繼承與稅務規劃沒有上限。
地政士工作內容從跑腿送件轉向溝通、節稅與遺囑。
地政士未來前途取決於你是
送件的人還是解決問題的人。
新科地政士可以先兼職累積案源，
再決定要不要開業。
關於本文的受訪者
朱智豪，天一地政事務所所長，地政士執業 8 年，地政士與不動產經紀人合計從業超過 10 年，同時在補習班教稅法與估價 10 年。本文的地政士薪水、工作內容與未來前途判斷，全部出自他在 KIAO 聰明學習 EP10 的訪談。想跟著他準備地政士考試，課程資訊在這裡：KIAO 地政士線上課程
想跟朱智豪老師學地政士？KIAO 贏戰公職地政士函授推薦
本文受訪的朱智豪所長，就是
KIAO 贏戰公職
「115 經紀人＋116 地政士雙證照三效班」講師
訪談裡講的民法、繼承、稅務規劃，
就是他在課程裡教的內容。
萬元起享有正規班＋題庫班＋解題班
個別證照套組萬元起，
正規課、題庫班、解題班一次到位。
買了馬上看，不用等開課
課程上架即可觀看，
法規更新時課程同步更新。
申論 7 日內老師親自批改，不限次數
地政士考試四科都有申論題，
寫完 7 日內拿到批改，寫幾次改幾次。
1 對 1 諮詢，老師約 3 天內回覆
讀到卡住的地方直接問，
約 3 天內收到老師回覆。
AI 助教，雙向互動式學習
半夜讀書遇到問題，
AI 助教先回答，老師再補充。
地政士＋不動產經紀人雙證照一起準備
三科重疊，雙證套組一起買有優惠，
照所長建議的順序：先經紀人，再地政士。
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看完比較還不確定自己適合哪個方案、
折扣碼怎麼領不動產經紀人要不要一起考，
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- 方案：只考地政士、或地政士＋不動產經紀人一起準備，哪個方案適合
- 折扣：舊生、在校生、有准考證或成績單，各自能折多少